30 apr Verrassend: de Nederlandse woningmarkt is nog best betaalbaar

De Nederlandse woningmarkt is nog best betaalbaar. En de bevolkingsgroei en de woningnood hebben niet de grootste invloed op de stijgende huizenprijzen. Dat zijn enkele conclusies uit de nieuwe Woningmarktmonitor van ABN Amro, waarin de situatie in Nederland met andere Europese landen is vergeleken. Hebben we eigenlijk helemaal niet zoveel te klagen?

Bouwen, bouwen, bouwen. Het is al langere tijd het credo van de overheid om de overspannen woningmarkt tot bedaren te brengen, maar het komt maar moeizaam van de grond. Ondertussen wordt er volop geklaagd over een gebrek aan betaalbare woningen en immer stijgende huizenprijzen. ABN Amro besloot de nationale problemen eens af te zetten tegen die in andere Europese landen. Het leidt tot enkele opvallende conclusies.

Niet zo schrikbarend

In Europees verband is de stijging van onze huizenprijzen helemaal niet zo schrikbarend. Zeker niet als je het afzet tegen de inflatie. De landen met de hoogste reële huizenprijsgroei zijn Portugal (+ 85 procent), Hongarije (+ 80 procent) en Litouwen (+ 56 procent). Nederland staat ‘slechts’ op de zevende plaats met een prijsgroei van 48 procent over de afgelopen tien jaar.

Het gemiddelde in de EU ligt wel wat lager (+32 procent), mede omdat in landen als Finland, Italië en Roemenië de reële huizenprijzen juist daalden. Ja, de huizenprijzen in Nederland zijn toegenomen en de betaalbaarheid is verslechterd, maar in Europees verband heeft ABN Amro een sterk relativerende boodschap. „Nederland is één van de beter betaalbare koopmarkten in de EU’’, aldus econoom Mike Langen.

Inkomensgroei drijft prijzen op

Niet de bevolkingsgroei of het tekort aan woningen, maar de inkomensgroei drijft de huizenprijzen op. Heel simpel: als de inkomens stijgen, kunnen mensen het zich veroorloven om meer te betalen voor een woning. En die netto-inkomensgroei ligt in Nederland in dezelfde periode ook op + 36 procent. Ook dalende rentes jagen de huizenprijzen op. Zodra de hypotheekrente iets omlaag gaat, nemen de biedingen op de woningmarkt weer toe.

En dan is Nederland ook nog eens ‘kampioen’ huisvestingssubsidies. In 2022 besteedde Nederland bijna 1,2 procent van het bruto binnenlands product aan steunmaatregelen voor huizenkopers- en eigenaren. Dat is bijna drie keer zoveel als Zweden (0,4 procent) en zes keer zoveel als Luxemburg (0,23 procent), de nummer twee en drie. Klinkt sympathiek, echter kunnen juist die huisvestingssubsidies de huizenprijzen weer verder opdrijven.

Het effect van bevolkingsgroei is volgens ABN Amro beperkt. Die bevolkingsgroei valt bij ons Europees gezien ook best mee. Tussen 2014 en 2024 voeren Malta (+ 28,4 procent), Luxemburg (+ 19 procent) en Ierland (+ 14 procent) de ranglijst aan. Nederland volgt op de zevende plaats, met een bevolkingsgroei van 6,2 procent.

Prijs-inkomensratio stijgt slechts licht

Mede door die gestegen lonen en onze hypotheekrenteaftrek steeg de zogenaamde prijs-inkomensratio in Nederland slechts licht. Tussen 2000 en 2024 ging het om een stijging van 6,5 procent. De betaalbaarheid van woningen is in Nederland in die periode dus nauwelijks veranderd. En bij een blik op het deel van het inkomen dat naar de hypotheeklasten gaat, valt het Europees gezien ook best mee. In Nederland gaat het voor stelletjes om ongeveer 29 procent van het netto inkomen en voor alleenstaanden om 40 procent. In veel EU-landen is dat aanzienlijk hoger.

Ruime huizen van hoge kwaliteit

Wat uit het onderzoek ook naar blijkt: Nederlandse huizen zijn van hoge kwaliteit en vaak energiezuinig. Ook zijn Nederlandse huizen vaak ruimer dan in andere Europese landen. Nederlandse huishoudens hebben gemiddeld 2,1 kamers per persoon, het EU-gemiddelde ligt op 1,6.

,,De conclusie is misschien dat het toch niet zo slecht is als we altijd denken’’, constateert Langen.