14 Jul Wat zijn de kosten koper in 2026 en welke kosten kun je niet meefinancieren?

Kosten koper betekent dat de koper de overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte bij de notaris betaalt. Voor een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen is de overdrachtsbelasting in 2026 meestal 2%. Starters van 18 tot en met 34 jaar kunnen onder voorwaarden eenmalig vrijstelling krijgen tot een woningwaarde van €555.000.

Naast de letterlijke kosten koper zijn er vaak andere aankoop- en financieringskosten: hypotheekadvies en bemiddeling, hypotheekakte, taxatie, bouwkundige keuring, bankgarantie en eventueel een aankoopmakelaar. Een deel van de financieringskosten kan fiscaal aftrekbaar zijn, maar dat betekent niet dat je ze automatisch kunt meefinancieren. Nieuwbouw wordt meestal vrij op naam gekocht; daarbij zit de overdrachtsbelasting niet als losse kostenpost in de aankoop.

Wat valt onder de kosten koper?

De term verwijst juridisch vooral naar overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de eigendomsoverdracht. In de praktijk bedoelen kopers vaak alle extra kosten rondom aankoop en financiering. Daaronder vallen meestal hypotheekadvies, hypotheekakte, taxatie, keuring, bankgarantie en aankoopmakelaar. Houd deze groepen apart, zodat duidelijk is welke kosten wettelijk, noodzakelijk of optioneel zijn.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Sommige financieringskosten kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn, zoals advies- en bemiddelingskosten voor de eigenwoningschuld, de hypotheekakte en taxatie voor de hypotheek. Overdrachtsbelasting, leveringsakte, aankoopmakelaar en bouwkundige keuring zijn doorgaans niet aftrekbaar. Fiscale aftrek betekent bovendien dat je de kosten eerst zelf betaalt en later mogelijk een deel via de aangifte terugkrijgt.

Bestaande bouw en nieuwbouw verschillen

Bij bestaande bouw wordt vaak ‘kosten koper’ geadverteerd. Nieuwbouw wordt meestal ‘vrij op naam’ verkocht. Dan betaal je geen overdrachtsbelasting en zijn bepaalde leveringskosten in de prijs verwerkt, maar blijven hypotheekadvies, hypotheekakte, meerwerk, bouwrente en inrichting voor eigen rekening. Vrij op naam betekent dus niet dat er geen bijkomende kosten zijn.

Maak een aankoopbegroting vóór bezichtigingen

Vraag HV om een begroting met koopsom, belastingen, advies, taxatie, notaris, keuring, eigen geld en maandlasten. Laat ook zien wat er gebeurt bij overbieden of een lagere taxatiewaarde. Zo vergelijk je woningen op totale financiële impact in plaats van alleen op vraagprijs.

Praktische controle vóór je biedt

Maak vóór iedere bieding een dossier met hypotheekindicatie, beschikbaar eigen geld, maximale comfortabele maandlast, gewenste voorwaarden en uiterste bod. Controleer de vragenlijst, lijst van zaken, eigendomsinformatie, energielabel en eventuele VvE-stukken. Leg ook vast welke gebreken of onzekerheden nader moeten worden onderzocht. Een bod wordt sterker wanneer je snel kunt handelen, maar snelheid mag niet ten koste gaan van financierbaarheid of onderzoek.

Plan daarnaast ruimte voor kosten na de overdracht. Verhuizen, inrichting, onderhoud en onverwachte reparaties vallen niet in de koopsom. Wie al het spaargeld inzet voor overbieden of aankoopkosten, begint met weinig buffer. Een verantwoord aankoopplan laat daarom altijd geld over voor de eerste maanden als eigenaar.

Vraag om een persoonlijke kostenberekening voordat je bepaalt hoeveel je maximaal kunt bieden.