Veelgestelde vragen

Home » Veelgestelde vragen

Makelaardij

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken – onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. 

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. 

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
– Financieringsvoorbehoud
– Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring
– Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie
– NVM No-Risk clausule 

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11). Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. 

Wanneer er veel belangstelling is voor een woning, worden vaak meerdere biedingen door verschillende geïnteresseerden uitgebracht. Dan kan de verkoper besluiten iedere gegadigde de gelegenheid te geven om binnen een vooraf bepaalde termijn eenmalig een eindbod te doen. Deze werkwijze wordt ook wel een (verkorte) inschrijving genoemd. 

De verkoper treedt bij een inschrijving dus niet met één specifieke gegadigde in onderhandeling (wat betekent dat hij of zij niet met de rest mag onderhandelen). Met een inschrijving geeft de verkoper iedereen een gelijke kans om mee te bieden. Uit de uitgebrachte biedingen kan de verkoper vervolgens een keuze maken. 

De verkoper behoudt zich altijd het ‘recht van gunning’ voor. Dat betekent dat hij of zij mag bepalen of de combinatie van prijs en voorwaarden voldoende is om aan een bepaalde bieder te verkopen. Verkoper is dus niet verplicht aan de hoogste bieder te verkopen, maar kan bijvoorbeeld ook kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden. Er kan zelfs worden besloten niet te gunnen (niet te verkopen). 

Als je een bod doet moet dat worden uitgedrukt in een absoluut bedrag en het bod mag niet zijn gerelateerd aan een ander bod. Het is met andere woorden niet mogelijk om een bod te doen van bijvoorbeeld duizend euro boven het hoogste bod. Je bod wordt dan ongeldig verklaard. 

Naast de prijs moet een bod ook de voorgestelde leveringsdatum en eventuele (ontbindende) voorwaarden bevatten. Dit zijn voor de verkoper namelijk belangrijke criteria bij het maken van de verkoopbeslissing. 

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen. Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen. 

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan jou te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat je als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt. 

Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt: 

1) In juridische zin geeft een optie een partij (in dit geval de koper) de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de verkoper) te sluiten. Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande woning niet. 

2) Bij de aankoop van bestaande woningen wordt het begrip ‘optie’ eigenlijk ten onrechte gebruikt. ‘Optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een verkopende NVM-makelaar maakt met een geïnteresseerde koper tijdens het onderhandelingsproces. Bijvoorbeeld de toezegging dat de koper een paar dagen bedenktijd krijgt voor het uitbrengen van een bod. De koper kan deze tijd gebruiken om beter inzicht te krijgen in zijn financiering of de gebruiksmogelijkheden van de woning. De NVM-makelaar zal in deze periode bij andere geïnteresseerde partijen aangeven, dat op de woning een optie rust. Een optie kun je niet eisen. De verkoper beslist in overleg met de NVM-makelaar of dergelijke opties worden gegeven. 

Hypotheken

Vergelijk de rente uit uw eigen hypotheekakte met de rente die uw huidige bank nu voor de zelfde hypotheek berekent (het zogenaamde ‘lijsttarief’). Vermenigvuldig dit verschil met uw hypotheekbedrag. Vervolgens vermenigvuldigt u deze uitkomst met de resterende rentevaste periode. De boeterente is overigens fiscaal aftrekbaar.

Rekenvoorbeeld

  • Hypotheekbedrag: €90.756,-
  • Rentevaste periode: 5 jaar
  • Rente in akte: 6%
  • Huidige lijsttarief: 4,5%
  • Datum akte: drie jaar geleden

Het verschil tussen de rente in de akte en het huidige lijsttarief is in dit voorbeeld 1,5%. Anderhalf procent van € 90.756,- is € 1.361,34. De akte is drie jaar geleden ingegaan met een rentevaste periode van vijf jaar. De resterende rentevaste periode is dus twee jaar. De boeterente wordt dan € 1.361,34 maal twee jaar = € 2.722,68.

N.B. De boeterente valt meestal nog lager uit, omdat in dit voorbeeld geen rekening is gehouden met een boetevrije aflossing (zie hiervoor de hypothecaire voorwaarden van uw bank).

Het hypotheekadviestraject bestaat bij ons uit de volgende stappen:

  1. hypotheekgesprek
  2. berekening naar cliënt
  3. acceptatie door cliënt
  4. opdracht voor taxatie
  5. aanvraag officiële offerte
  6. tekenen van officiële offerte + inleveren benodigde cliëntgegevens*
  7. cliëntgegevens naar hoofdkantoor en verzekeraar
  8. acceptatie door hoofdkantoor en verzekeraar
  9. na goedkeuring hoofdkantoor en verzekeraar: cliëntgegevens naar notaris
  10. notaris maakt akte op (en in geval van oversluiten vraagt hij de inlossingsnota aan)
  11. passering

 

De eerste 7 stappen kunnen in 4 werkdagen worden afgerond (wij zijn hierbij afhankelijk van de snelheid waarmee u uw gegevens kunt aanleveren). Het resterende traject neemt ongeveer 10 werkdagen in beslag. De gemiddelde tijd tussen het hypotheekgesprek en de passering is daarom twee tot drie weken. Dit tijdstraject kan echter vertraagd worden door onderstaande knelpunten:

  • De levensverzekeraar kan een aanvullende verklaring of een nader medisch onderzoek verlangen;
  • Drukte op de acceptatie-afdeling;
  • Drukte bij de notaris;
  • In geval van oversluiten: de oude financier wacht soms 3 tot 4 weken met het verstrekken van de inlossingsnota.

*benodigde cliëntgegevens bij tekenen van offerte (punt 6): bijvoorbeeld werkgeversverklaring, loonstrook, taxatierapport. De volledige benodigde gegevens staan in uw officiële offerte vermeld. Als niet alle gegevens bij het tekenen van deze offerte worden aangeleverd, kan dit vertraging in het hypotheektraject veroorzaken.

Als je een hypotheek gaat afsluiten, komen daar een aantal kosten bij kijken. Deze kosten kun je sinds 1 januari 2018 niet meer meefinancieren in je hypotheek. Je hebt daarom eigen geld nodig als je een huis gaat kopen. Je moet dan denken aan een bedrag van ongeveer vier tot zes procent van de koopsom.  

Daarnaast kun je ervoor kiezen om nog extra eigen geld in te leggen en hiermee de hypotheek en dus de maandlasten te verlagen. 

Nee. Oversluiten is niet zinvol als de kosten hoger zijn dan het te behalen rentevoordeel. Natuurlijk berekenen wij kosteloos of oversluiten in uw situatie zinvol is.

Ja. Het te behalen rentevoordeel wordt groter als de hypotheekrente daalt. De boeterente die u aan uw huidige bank moet betalen zal echter hoger zijn. Dus ook in deze situatie berekenen wij of het voordeel tegen de kosten opweegt.

In het ene geval wel, in het andere geval niet. Het komt wel eens voor dat de boete hoger wordt voorgespiegeld; die bank ziet u namelijk niet graag naar een goedkopere financier vertrekken.

Dit hangt af van de voorwaarden van de bank waar u uw huidige hypotheek heeft lopen. Raadpleeg in ieder geval ook onze hypotheekadviseur. Sommige hypotheekverstrekkers maken namelijk wel eens een ‘rekenfoutje’, waardoor zij de boete (veel) te hoog voorstellen.

HV biedt als Erkend Hypotheek Adviseur de beste prijs/kwaliteit verhouding: de laagste hypotheekrente gecombineerd met de beste voorwaarden. Wij bieden u dus maatwerk.

Wij begeleiden u van aankoop tot notaris, en zelfs daarna! Als het voor u, in uw situatie, interessant is om uw hypotheek om te zetten naar een voordeliger variant (bijvoorbeeld door een rentewijziging), krijgt u van ons hierover een aanbod. Wij houden, gedurende de gehele looptijd, voor u in de gaten of u met een andere hypotheekvariant voordeliger uit bent.

De hypotheekberekeningen van HV Hypotheken zorgen achteraf niet voor onaangename verassingen. Premies, het eigen woning forfait e.d. zijn altijd in onze berekeningen meegenomen.

HV is niet afhankelijk van een bepaalde geldverstrekker. Dit betekent dat wij naar jouw situatie kijken en voor jou de beste oplossing/geldverstrekker zoeken. Hierbij houden we dus rekening met de voorwaarden van diverse banken en hanteren we geen beperkte selectie van financiële instellingen.

Garantie
Om het bezit van eigen woningen te bevorderen, heeft de overheid de Nationale Hypotheek Garantie ingesteld. Deze wordt afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. De garantie houdt in, dat de rente en aflossing van een hypotheek altijd aan de hypotheekinstelling worden betaald, indien de eigenaar van de woning de hypotheek niet meer kan opbrengen. In dat geval wordt het huis verkocht en zorgt het Waarborgfonds ervoor dat de hypotheekschuld wordt afgelost. Vervolgens wordt het Waarborgfonds schuldeiser van de eigenaar die de hypotheekverplichting niet kon nakomen.

Aankoopbedrag
Voorwaarde voor het verlenen van de Nationale Hypotheek Garantie is dat het totale aankoopbedrag van de woning, vermeerdert met 12% kosten (8% bij nieuwbouw), niet meer is dan € 240.000,- (januari 2005).
Bovendien moet ook aan bepaalde inkomensvoorwaarden worden voldaan.

Lagere rente
De hypotheekinstellingen lopen door deze garantie geen enkel risico. Ze zijn dan ook bereid om het volledige hypotheekbedrag (inclusief de kosten) te financieren tegen een lagere rente dan normaal. Dit rentevoordeel kan oplopen tot circa 0,5%. HV Hypotheken weet of u hiervoor in aanmerking komt. De éénmalige kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie zijn 0,32% van het totale leenbedrag. Deze kosten kunnen in de hypotheek worden meegefinancierd en zijn éénmalig aftrekbaar.

Flexwerkers en uitzendkrachten
Sinds 1 januari 2000 is het voor mensen die geen contract maar wel een constant inkomen hebben, mogelijk om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie. Het gaat hier om de zogenaamde flexwerkers en uitzendkrachten.

Onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden
Het is sinds kort ook mogelijk om onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden aan uw huidige woning te financieren met een lening die onder de Nationale Hypotheek Garantie valt. Om hiervoor in aanmerking te komen gelden dezelfde voorwaarden als voor het kopen van een huis. Wij vertellen u hier graag meer over.

We spreken van oversluiten als u een hypotheek bij ‘A’ heeft lopen en u wilt die hypotheek liever bij ‘B’ onderbrengen (bijvoorbeeld omdat bij ‘B’ de hypotheekrente lager is).

De kosten voor hypotheekadvies en -bemiddeling zijn gemiddeld € 2.500,-. Dit omvat dus zowel advies als de gehele afwikkeling van de hypotheek.

Naast de gangbare kosten (notaris, provisie, taxatierapport) moet u in de meeste gevallen rekening houden met de zogenaamde boeterente. Deze boeterente brengt uw huidige bank in rekening, omdat u ‘hen vroegtijdig verlaat’ na. Deze boeterente is fiscaal aftrekbaar.

Ook als u geen cliënt van ons bent berekenen wij kosteloos of oversluiten voordelig voor u is. En natuurlijk zijn ook de gesprekken met onze hypotheekadviseur gratis en geheel vrijblijvend.

Verzekeren

Op een aanvraagformulier, vult men zijn of haar persoonlijke gegevens in, zoals naam, voorletters, adres/woonplaats en geboortedatum. Daarbij wordt er specifieke gegevens voor de betreffende verzekering gevraagd. Gaat het om een autoverzekering; worden er gegevens van de auto gevraagd zoals kenteken, meldcode, merk en type en hoe de auto verzekerd moet worden.  

Is de verzekering een doorlopende reisverzekering? Dan worden de gegevens van de te verzekeren personen ingevuld met de dekking voor de reisverzekering; met wintersport of met annuleringsverzekering.  

Het invullen van een aanvraagformulier heeft verschillende redenen. Met het invullen van het aanvraagformulier geeft u te kennen de verzekering te willen afsluiten. De verzekeraar kan met uw ingevulde gegevens een goede beoordeling van de aangeboden verzekering/risico uitvoeren en bepalen of zij met uw een overeenkomst willen aangaan.

Het is belangrijk dat u ook de slotvragen beantwoord en een handtekening plaatst!

Bent u betrokken bij een aanrijding? Dan dient u samen met de tegenpartij(en) een aanrijdings-formulier in te vullen. Het formulier bestaat uit een voor- en achterzijde en is een doordruk formulier.

De voorzijde van het formulier vult u samen met de tegenpartij in. Het maakt niet uit of u partij A of B bent, zolang u maar aan uw zijde de juiste gegevens invult en bij vraag 12 (toedracht) de juiste situatie aankruist. Vergeet niet de handtekeningen te plaatsen.

Nadat de voorzijde is ingevuld wordt het formulier gesplitst en neemt ieder van de partijen een formulier in ontvangst (let op dat beide formulieren goed leesbaar zijn; maak er anders een foto van).

De achterzijde van het formulier vult u alleen in; hierin worden gegevens ingevuld die alleen voor u van toepassing zijn.

Heeft u het schadeformulier volledig ingevuld? Dan kunt u deze afgeven op ons kantoor of mailen naar info@hvassurantien.nl.

Je kunt de meldcode auto opzoeken via je kentekenbewijs of het chassisnummer. De laatste vier cijfers van het chassisnummer vormen de meldcode van je auto. 

Naast deze twee manieren zijn er nog meer manieren om achter deze code te komen:
– Zoek het chassisnummer op. Deze is onder andere in de motorkap of het portier gegraveerd. Het chassisnummer bestaat uit 17 cijfers, de laatste 4 hiervan vormen de meldcode van je auto.
– De meldcode van je auto kun je ook opvragen via de RDW. Nadat je auto is geregistreerd kun je op de website van de RDW inloggen met je DigiD en de meldcode van je auto opvragen.
– De meldcode staat ook op het tenaamstellingsverslag. Dit heb je ontvangen toen je de auto hebt gekocht.
– Na inschrijving krijg je van de RDW je kentekenbewijs. De meldcode van je auto staat ook op het kentekenbewijs deel 1B of jouw kentekencard. 

Het vrijwaringsbewijs is een officieel document wat u ontvangt als u uw motorrijtuig overgaat naar een nieuwe eigenaar of de auto naar de sloop gaat.

Met dit bewijs kunt u aantonen dat u vanaf datum en tijd vrijwaring geen eigenaar/kentekenhouder van het motorrijtuig meer bent en ook geen wegenbelasting meer hoeft te betalen en niet meer verzekeringsplichtig bent.

Met dit bewijs kunt u de verzekering van het betreffende motorrijtuig beëindigen (de verzekeraar zal een kopie van het bewijs willen ontvangen voor het beëindigen).

Bewaar dit bewijs goed!

Heeft u nog geen antwoord op uw vraag gevonden? Neem contact met ons op of raadpleeg onze makelaardij informatiepagina voor uitleg over diverse onderwerpen.

Wij helpen u verder

Kopen, huren, verkopen of verhuren? Wij helpen u graag en geheel vrijblijvend. Maak een afspraak.